滨江集团002244：杭州拿地规模超去年全年项目盈利能力提高

事件:4月25日，杭州集中供地结束，滨江集团拿地11宗，总拿地金额184.35亿元，排名第一主城区地块占比萎缩，土地拍卖热度环比略有下降杭州2022年第一轮集中供地推出的60宗地块中，成交59宗，流拍率1.7%，触顶剧情占比39.0%，环比下降29.6pct出让地块总建筑面积580.74万平方米，成交总价826.75亿元，整体保险费率为6.4%，环比下降0.6个百分点主城区地块占比环比下降43.1pct至15.6%，叠加土拍规则略有收紧杭州2022年第一轮集中供地略低于去年三轮此轮集中供地规模仅次于2021年第一批与去年同期相比，建筑面积减少176.5万㎡，流拍率上升1.7pct，高峰地块占比下降34.7pct由于本轮土拍最高溢价10%的限制，溢价率同比下降19.7pct拿地规模超过去年，股权比例继续提高滨江集团在此轮集中供地中拿下11宗土地，总建筑面积约128万㎡，总金额184亿元2021年杭州三轮土地拍卖，公司分别获得五幅，一幅，四幅地块，总建筑面积99万㎡，全年各地区新开工面积462万平方米杭州土拍公司此轮拿地规模超过去年三轮，占全年拿地总建筑面积的1/4以上公司土地收购的股权比例进一步提高杭州2022年第一轮土地拍卖股权占比约60.1%，比去年杭州拿地项目高2.1个百分点，比去年全年高7.5个百分点楼盘差价加大，项目层面利润空间充足公司本轮拿地利润率高于2021年考虑公建影响，公司2021年前三轮集中供地拿地项目与2022年第一轮的房价差分别为13949，12536，15108，17578元/m2，楼面均价分别占销售均价的70%，68%，60%，55%参考公司平均拿地价格和销售限价，我们预计11个项目总可售价值为393亿元，项目层面净利润为53亿元，项目层面归属于母公司股权的净利润为36亿元本轮新项目整体潜在净利润率为14%，比2021年收购的项目高出约4pct投资建议:在此轮土地拍卖中，公司获得的项目建筑面积超过杭州2021年新增面积，楼盘与楼盘价差有所拉大项目规模和利润率有所提升，叠加股权比例进一步提升，未来盈利能力有保障我们预计2021—2023年，公司将实现营业收入370.2亿，541.8亿，672.1亿，同比增长29.4%，46.4%，24.1%，归属于母公司的净利润为26.0亿，33.4亿，41.4亿，同比增长11.7%，28.3%，24.1%，每股摊薄收益为0.84，1.07和1.33，当前股价为2021年PE的8.6倍，维持买入评级风险:融资环境收紧超预期，房地产调控政策收紧超预期，双集中转让规则进一步改变，引用数据滞后或不及时

公告显示，为满足滨江集团参股公司项目开发建设的正常资金需求，切实提高项目融资效率，保障合作项目的良好运作，根据相关规定，结合滨江集团房地产项目开发进度情况，滨江集团董事会提请股东大会授权董事会批准滨江集团为参股公司提供总额度不超过15亿元的新增担保。被担保公司分别为天台杨帆慈悦置地有限公司及东阳滨盛房地产开发有限公司，本次新增担保额度分别为5亿元及10亿元。