汇添富上海地产商业REIT：以黄浦滨江核心资产锚定长期配置价值

作为全国首批、上海首单商业不动产REIT，同时也是全国首单以写字楼为底层资产的商业不动产REIT，汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金自6月18日上市以来，其底层资产的质地与现金流表现持续受到市场关注。

上市仅一周，原始权益人便推出金额不超过1亿元的增持计划，被市场解读为对基金长期投资价值投下的信任票。有市场观察人士认为，在优质资产稀缺的当下，该基金底层资产区位的不可复制性、租户结构的稳定性以及现金流的长期确定性，使其长期配置价值值得持续关注。

原始权益人积极增持传递长期信心

6月25日，该基金发布公告称，收到原始权益人上海世博发展有限公司(以下简称“世博发展集团”)的增持计划。世博发展集团拟通过上海证券交易所系统增持基金份额，累计增持金额不超过10000万元，并承诺在增持计划实施期间及届满后6个月内不减持。

世博发展集团作为原始权益人与运营管理机构，对底层资产的运营状况、租户质量、现金流稳定性及区域发展前景具备最直接、最全面的了解。此番以真金白银实施增持并锁定6个月不减持，充分彰显其对基金长期投资价值的坚定信心。

公开信息显示，在基金发售阶段，世博发展集团已认购3.4亿份，占总发售规模的34%，此次追加增持进一步加大了持仓比例。分析人士表示，原始权益人持续加仓的行为，明确传递出对项目前景的看好，也为市场提供了重要的参考信号。

四维优势构筑价值“压舱石”

市场的认可有其根本逻辑。据悉，该基金底层资产鼎保大厦与鼎博大厦位于上海黄浦滨江核心区域，地理位置优越且高度稀缺，为甲级写字楼，与产业园类别不同，一线城市核心地段优质资产保值增值的确定性和抗风险能力更强。

区位能级维度:

鼎保、鼎博大厦地处黄浦滨江世博浦西核心规划片区，自2023年起黄浦区宣布该片区将建设面向世界、面向未来的“中央科创区”，历时近三年打磨，《世博地区浦西片区功能提升专项规划》于2026年5月末获上海市政府批复。世博浦西片区将变身为上海“国际交流示范地、文博庆典汇聚地、都市科创引领地”三大高地建设的核心载体，区位能级远非一般产业园可比。

租户质地维度:

截至2026年上半年末，鼎保大厦出租率达100%，鼎博大厦出租率达99.33%，均已进入成熟稳定运营期。核心租户为华东设计院、上海票据交易所、上海数据集团、世博科创等央国企及国家级金融基础设施机构，租约长达约10年，到期日集中在2031年至2035年。这意味着未来5至6年，项目核心现金流已被充分锁定，业绩能见度高，抗周期属性明显。

估值安全维度:

鼎保大厦地上面积评估单价约34479元/平方米，鼎博大厦约32186元/平方米，显著低于区域内同类商办用地近期招拍挂成交楼面价。评估的审慎性为投资者提供了较为充分的安全边际。

平台协同维度:

基金管理人汇添富基金与原始权益人上海地产集团已搭建“租赁住房+商业不动产”双赛道REITs平台。上海地产集团作为上海市属AAA级国有企业，总资产近4500亿元，在上海核心区域持有近300万平方米存量资产，为基金后续扩募及资产组合持续优化奠定坚实基础。

在业内人士看来，区位不可复制性、现金流确定性、估值安全性，叠加双平台及后续扩募带来的持续成长空间——四个维度的优势相互支撑，共同构成了该基金完整的价值逻辑。

分红优势显著

长期配置价值清晰

汇添富上海地产商业REIT底层资产坐拥不可复制的区位优势与近乎满租的经营韧性。Wind统计数据显示，截至2026年6月29日，该基金分派率已接近5%。

在业内人士看来，低利率环境下，这一稳定现金分派率叠加上海核心资产的长线增值潜力，形成了极具吸引力的风险收益比。产权类REITs相对国债的利差处于历史高位，该基金的长期配置价值清晰可见。

此外，7月1日，首批中证REITs全收益指数基金发售。业内人士称，公募REITs正进入“估值筑底、增量蓄势”的关键布局期，配置价值已然显现，有望逐渐成为各类资金重点关注的独立大类资产，引入可观的长期增量资金。

黄浦滨江核心资产、满租运营、央国企长租约锁定现金流、原始权益人增持背书、近5%分派率，叠加首批中证REITs全收益指数基金问世——多要素共振，汇添富上海地产商业REIT为长期资金提供了一个兼具稳健性与成长性的配置选择。